Compraventa inmobiliaria en España: guía práctica para abogados

Una compraventa inmobiliaria, vista desde fuera, parece un único acto: se firma ante notario y se entregan las llaves. Vista desde dentro de un despacho es otra cosa: un proyecto de dos o tres meses con fases encadenadas, media docena de intervinientes —vendedor, comprador, banco, notaría, gestoría, comunidad— y una lista de plazos en la que fallar uno cuesta dinero. Y cuando el comprador es extranjero, que en buena parte del mercado costero es el caso normal, cada fase se complica con un requisito añadido y un idioma más.

Esta guía repasa el flujo tal y como lo ejecuta un despacho, con los puntos donde se juega la responsabilidad y los sitios exactos donde el proceso suele torcerse.

Encargo y comprobaciones previas

Todo empieza con la due diligence del inmueble, que es donde el abogado aporta más valor y asume más riesgo. Lo mínimo:

• Nota simple del Registro de la Propiedad, para verificar titularidad, descripción y cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias.
• Situación catastral y, sobre todo, la coincidencia entre la descripción registral, la catastral y la realidad física. Las discrepancias de superficie o de linderos no bloquean por sí solas la operación, pero hay que detectarlas antes de las arras, no después.
• Cargas urbanísticas y estado legal de la edificación: licencias, posibles expedientes de disciplina, y en edificios con cierta antigüedad, la inspección técnica (ITE o equivalente autonómico) y su resultado.
• Comunidad de propietarios: certificado de estar al corriente y, punto que se olvida con frecuencia, derramas aprobadas y pendientes de girar. Una derrama votada antes de la venta puede ser una sorpresa cara para el comprador.
• IBI al corriente, teniendo en cuenta que el inmueble responde de los recibos de los últimos ejercicios.

Cada comprobación genera documentos —notas, certificados, licencias, actas de comunidad— que habrá que tener localizados y en su versión definitiva el día de la firma. Conviene decidir desde el primer día dónde vive cada uno.

El contrato de arras

Con la due diligence limpia, se firma el contrato de arras. Aquí la técnica importa más de lo que parece: el artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales —el comprador puede desistir perdiendo la señal; el vendedor, devolviéndola duplicada—, pero la jurisprudencia exige que ese carácter penitencial esté pactado con claridad. Si el contrato se limita a hablar de «arras» o «señal», el juez puede interpretarlas como confirmatorias: un simple anticipo del precio, sin derecho de desistimiento y con la puerta abierta a exigir el cumplimiento o la indemnización ordinaria.

Para el despacho, el contrato de arras es además el documento que fija el calendario: plazo para la escritura, reparto de gastos, tratamiento de las cargas que hayan aparecido y condiciones suspensivas si las hay. Ese plazo pactado se convierte en la fecha límite alrededor de la cual gira todo lo demás.

Si hay hipoteca, el banco marca el ritmo

Cuando el comprador financia la compra, el calendario deja de depender solo de las partes. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, obliga a que el prestatario reciba la FEIN y el resto de la documentación precontractual con una antelación mínima de diez días respecto a la firma, y dentro de ese plazo debe comparecer ante notario para el acta previa de asesoramiento. Sin acta, no hay escritura de préstamo.

En la práctica esto significa que la fecha de firma no la fija el despacho: la fija la cadena banco–tasación–FEIN–acta. Un contrato de arras con un plazo optimista y un banco lento es una receta clásica para acabar negociando prórrogas con la señal en juego. Conviene pactar plazos con margen y vigilar la fecha de la FEIN como se vigila un vencimiento procesal.

Escritura pública ante notario

La firma ante notario es la culminación, pero para el despacho es sobre todo un examen de preparación: comprobar el estado de cargas actualizado, cuadrar las provisiones de fondos, coordinar la cancelación de la hipoteca del vendedor si existe, y verificar que comparecen todos los que deben comparecer —con poderes suficientes cuando alguien firma representado. Si el comprador no habla español, necesitará intérprete o un poder bilingüe otorgado con antelación; improvisarlo la víspera no suele acabar bien.

Impuestos: depende de qué se compra y de dónde

La fiscalidad de la compraventa tiene una estructura clara y unos números que varían:

• Vivienda de segunda mano: el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. No hay un tipo único nacional, y varias comunidades aplican tipos reducidos por edad, familia numerosa o vivienda habitual: hay que consultar la normativa autonómica del inmueble concreto.
• Obra nueva: la venta lleva IVA, y además Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también es autonómico.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): corresponde en principio al vendedor, aunque cuando el vendedor no es residente en España el pagador efectivo pasa a ser el comprador como sustituto, lo que conviene dejar cuadrado en la escritura.

El despacho no elige los tipos, pero sí responde de que el cliente sepa cuánto va a costar el impuesto y de que se liquide en plazo.

Después de la firma: la parte que nadie ve

La escritura firmada no cierra el expediente. Queda la liquidación del impuesto con el modelo 600 (o el IVA y AJD que corresponda), la presentación de la copia autorizada en el Registro de la Propiedad para inscribir la titularidad, el cambio de titularidad catastral y los cambios de titularidad de los suministros y de la domiciliación del IBI y la comunidad. Es trabajo poco vistoso, con plazos administrativos concretos, y es exactamente el tipo de tarea que se pierde cuando el expediente «ya está firmado» y la atención del equipo se ha ido al siguiente asunto.

Cuando el cliente es extranjero

Con comprador o vendedor extranjero, el flujo es el mismo pero con capas adicionales:

• NIE: sin número de identidad de extranjero no hay escritura ni liquidación de impuestos. Es el primer trámite que hay que lanzar, porque su plazo no lo controla el despacho.
• Retención del 3 %: si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo mediante el modelo 211, conforme al artículo 25.2 del TRLIRNR, a cuenta del impuesto del vendedor por la ganancia. Olvidar esta retención convierte al comprador —tu cliente— en responsable, con el inmueble afecto al pago.
• Cuenta bancaria, poderes y apostillas: la apertura de cuenta en España, los poderes otorgados en el extranjero con su apostilla y traducción, y la coordinación de firmas a distancia añaden semanas al calendario si no se lanzan pronto.
• Comunicación bilingüe: cada hito hay que explicarlo dos veces —al otro lado y al cliente, en su idioma—, y el cliente que compra a dos mil kilómetros pregunta «¿cómo va lo mío?» con una frecuencia comprensiblemente alta.

Donde se tuerce de verdad

Casi ningún expediente de compraventa fracasa por desconocimiento del Derecho. Los fallos reales son de gestión: la nota simple de hace seis semanas que nadie actualizó antes de la firma; tres versiones del contrato de arras en tres bandejas de correo y nadie seguro de cuál es la buena; el plazo de las arras que vivía en la cabeza de un abogado que se fue de vacaciones; el modelo 211 que se ingresó tarde porque «lo llevaba el banco». Y, de fondo, un cliente extranjero que escribe cada semana porque nadie le cuenta en qué fase está su compra.

Cómo ayuda Mandato

Mandato no presenta escrituras ni pide notas simples: eso sigue siendo trabajo del despacho con el Registro y con el Catastro. Lo que hace es sostener el flujo. Los asuntos inmobiliarios se organizan por expediente y por fases, con sus plazos a la vista de todo el equipo, de modo que la fecha límite de las arras o la de la retención del 3 % no dependen de la memoria de nadie. Toda la documentación de la operación —notas, certificados, borradores, escritura— vive en un único lugar, con su versión vigente identificada. Y el comprador internacional sigue su operación en su idioma a través del portal del cliente, lo que convierte el «¿cómo va lo mío?» semanal en una consulta que el cliente se responde solo.

Una compraventa bien llevada no se nota: las fechas se cumplen, los documentos aparecen y el cliente firma tranquilo. Ese resultado, que parece suerte, es casi siempre estructura. El Derecho lo pone el abogado; el flujo hay que construirlo.